新力地產招股書背后的晴雨表

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文/伍谷戈

降杠桿的當下,中小型房企能否在高周轉里延續規模化的新發展?至少,新力地產給出了肯定的回答。

這家成立僅有9年時間的公司,在過去三年里實現了從161.3億、428.1億到887.3元億的銷售規模,年復合增長率高達136%。

另一維度上,新力在財務結構優化和盈利能力提升上又跟規模實現了平衡。尤其值得注意的是,反映公司真實負債情況的有息負債規模從2017年的92.47億元下降至了2018年的92.24億元。

一同下降的還有公司的凈資本負債比率,2017年到2018年,這一數值從原先的2.7倍下降至了2.4倍。

凈利潤的提升擺在眼前,在新力地產招股書的數據里,過去三年數值分別為1.3億元、2.78億元、5.55億元,復合年增長率約為105.9%。

規模增長的同時表現出相對健康的財務指標,新力地產是如何做到的?

注重自我造血能力

對于自我造血力的看中,是重要的一方面。

盡管地產行業銷售規模仍在慣性增大,而面對調控,房企的銷售回款情況并不樂觀。這也意味著,真正的高周轉必須需要真正的銷售回款來支撐。

根據Wind港交所行業分類的232家房企中,2018年有66家房企經營性凈現金流凈額為負。而新力地產的這一指標則是17.24億元,單一指標排名足以進入行業前50,和世茂房地產的22億元以及中國金茂的20億元接近。

這實屬難得,倒退到2016年和2017年的新力地產,它和諸多房企一樣經歷著市場的考驗,經營活動所產生的現金流量凈額一度為負,分別為-30.37億元和-65.47億元。

由負轉正的背后,是公司高回款支撐下的高周轉。基于此,新力地產才能采用“120天啟動項目、180天達到預售標準”的高周轉開發模式,以保證現金流。

事實上,經營性現金流量凈額為正的另一面,是公司銷售額的大幅提高。2016年至2018年實現的161.3億、428.1億和887.3億銷售額,這只是階段性的數據以及前期的鋪墊。按照房地產兩年左右的結算周期,在2019年和2020年公司銷售額的大幅增長不在話下。


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